6. 겸용주택(주택과 상가) 일괄 양도하는 경우

주택과 상가, 흔히 겸용주택이라고 하는데요, 이 겸용주택을 일괄양도하는 경우 당황하지 마시고 아래와 같은 3단계 플로우로 접근하시면 됩니다.

 

1. 면적 판단
2. 기준시가로 안분
3. 계산

 

관련 법령을 순차적으로 보겠습니다.

 

1. 면적 판단

■ 제89조(비과세 양도소득) 

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령*으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 

 

☞ 즉 주택에는 암묵적으로 주택분에 해당하는 일정부분의 토지(이하 주택부수토지)가 바늘과 실처럼 따라가는 것을 알 수 있습니다.

그럼 3호의 대통령령*으로 정하는 배율이란 어떤 것일까요? 다음과 같습니다.

 

▣ 제154조(1세대1주택의 범위)

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

 

☞ 즉 토지면적 x 주택면적% 를 곱하여 주택부수토지를 구한다는 것을 알 수 있습니다. 

 

다음으로 겸용주택에 관한 법령을 살펴 보겠습니다.

 

▣ 154조(1세대1주택의 범위)

③법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

 

☞ 복잡하신가요? 정리하면 다음과 같습니다.

주택㎡ > 총건물㎡ (위 154조 ③항 본문 내용)	주택만 계산한다.
주택㎡ ≤ 총건물㎡ (위 154조 ③항 단서 내용)	주택, 상가, 토지 분으로 안분하여 계산한다.

이상과 같은 부분이 맨 위 3단계 플로우 중 1단계에 해당하는 부분입니다.

그럼 다음 2단계를 살펴보시죠.

 

2. 기준시가로 안분

■ 제100조(양도차익의 산정)

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령*으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

 

☞ 양도 당시이든 취득 당시이든 토지분과 건물분의 가액 구분이 애시당초 분명했다면 그 가액대로 구분하면 되지만, 겸용주택의 경우 실무적으로 일괄로 취득, 양도하는 경우가 많습니다. 그렇기에 위 100조 ②항에 따라 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산을 합니다.

그럼 대통령령*으로 정하는 바는 무엇일까요? 다음과 같습니다.

 

▣ 제166조(양도차익의 산정 등)

⑥법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세법 시행령」 제64조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

 

☞ 기껏 타고 넘어가니 부가가치세 준용규정이 나왔습니다. 부령 64조로 가볼까요?

 

부▣ 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산)

법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.  <개정 2015. 2. 3., 2016. 8. 31., 2019. 2. 12.>

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

 

☞ 부가가치세법 시행령에 따르면 안분기준 순서는 감정평가가액 > 기준시가 순이 됩니다. 일반적으로 감정평가가액은 감정평가법인이나 개인인 감정평가사에 따라 일정 수수료를 지불하고 평가를 받아야 하는 반면, 기준시가의 경우에는 국가에서 매년 고시되는 가액이 있기에 실무적으로는 기준시가를 자주 쓰게 됩니다.

 

결론적으로

최초 주택이 총 건물면적에서 차지하는 비율이 이하(≤)이냐, 초과(>)에 따라 안분을 하느냐, 마느냐가 결정되고, 

만약 안분을 하게 된다면 양도가액이나 취득가액, 기타 필요경비 등이 주택, 상가, 토지의 기준시가 비율에 따라 나뉘어지게 되는 것입니다.

 

 

앞선 글에서는 단순 법령나열식으로 글을 써왔었는데

이번엔 서술형식으로 다르게 글을 써보았습니다.

이해가 잘 되셨는지 모르겠네요.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.